PENHORA DE IMÓVEL POR DÉBITOS CONDOMINIAIS DO LOCATÁRIO?

09/01/2020

POR WELLINGTON PASCHOALLI

A 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, recentemente, reformou acórdão proferido pelo Tribunal de Justiça de São Paulo que havia compreendido que a penhora de imóvel do proprietário não inserido no polo passivo de ação violava o artigo 472 do antigo Código de Processo Civil (1973 – vigente à época).

No caso, a locadora do imóvel opôs embargos de terceiro para obstar a constrição que recaiu sobre sua propriedade, realizada nos autos de uma ação de cobrança de cotas condominiais, já em fase de cumprimento de sentença, ajuizada em desfavor da inquilina.

O Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo argumentou ser inviável redirecionar a execução à pessoa que não figurou na relação jurídica originária, em respeito aos limites subjetivos da coisa julgada.

A Relatora do Recurso Especial 1.829.663/SP, ministra Nancy Andrighi, por sua vez, sustentou que “independentemente da vontade dos envolvidos, a obrigação de satisfazer determinadas prestações acompanha a coisa em todas as suas mutações subjetivas”, destacando ainda que a regra contida na previsão normativa comporta exceções e, em determinadas hipóteses, a coisa julgada pode atingir, além das partes, terceiros que não participaram de sua formação.

A discussão voltou-se à natureza propter rem da obrigação, salientando que o próprio imóvel gerador das despesas constitui garantia ao pagamento da dívida, devendo-se incluir o proprietário no cumprimento de sentença em andamento.

Ao final, concluiu que a ação de cobrança de débitos condominiais pode ser proposta tanto em face do proprietário da unidade imobiliária, quanto aquele que possui relação jurídica direta com o condomínio (locatário), prevalecendo, portanto, o interesse da coletividade dos condôminos.

O v. acórdão transitou em julgado em 04 de dezembro de 2019.

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